廣東省人民政府參事室政法組

　　《中華人民共和國物權法》已由中華人民共和國第十届全國人民代表大會第五次會議在2007年3月16日通過，自2007年10月1日起施行。《物權法》中的許多規定直接涉及住宅小區的物業管理，而規定又很原則，理解和貫徹都有待在實踐中完善。爲了進一步規範物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平，省參事室政法組的參事深入到小區，聽取業主和物業公司的意見，並到廣州市國土資源和房屋管理局進行調研。經過調研，我們提出以下在物業管理中貫徹《物權法》應注意的幾個問題：

　　一、 必須盡快按《物權法》的有關規定，制定和修訂相應的實施細則，首先要做的就是落實《物權法》關於業主“對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。因爲“業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建築物内的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。”

　　住宅小區業主委托物業服務企業管理的只是其共有的部分，共有部分的測量認定在商定物業管理合同，確定物業管理費的標準時都十分重要。

　　廣州市房管局按《物權法》第六章的規定，出臺了便於“建築物區分所有權”的建築物測量規定的徵求意見稿，通過對建築物專有部分、共有部分和公共配套的專有部分的測量認定，明確了小區的物權區分，不再有分攤面積，爲老百姓透明買房，爲小區物業管理的規範執行建立了良好的物權法律基礎。

　　規定的主要内容有：小區配套的車庫、學校（包括幼兒園）、會所（包括運動場所）是屬於公有還是公共配套的專有。如果是共有，雖然也可以委托經營，但收入應歸全體業主所有，按規定補充維修資金。如果是公共配套專有，學校就必須爲小區的適齡兒童提供公辦義務教育的學位；車庫、會所應專爲小區居民服務。這些公共配套專有部分不論其經營性或非經營性也同樣“不得以放棄權利不履行義務”。例如，在芳村花園住宅小區，配套的市一級學校汾水中學初中部必須對業主的適齡兒童作地段生接受。車庫必須首先滿足業主需要，由於是經營性的必須按住宅專有面積的2倍繳納物業管理費。會所也應該區分服務性質收取物業管理費。

　　目前，在《物權法》實施之前，我們認爲針對開發商出售車位的情况要區别對待，屬小區業主購買自用的，應按專有面積計收物業管理費，租給小區外的酒店使用，應按經營性收取物業管理費。配套專有的車庫，其管理工作不屬於小區物業管理工作，其人員工資、管理費用不得列入物業管理支出。

　　欠缺的是，這些測量結果應按《物權法》第十四條關於“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動産登記簿時發生效力”的規定，登記在業主的産權证上，但目前仍没有這樣做。

　　二、 業主的物業管理自治，是基層民主自治制度的組成部分，它與住宅小區的居民自治制度的關係必須依法理順。
 
　　《物權法》規定了“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會”，國務院的《物業管理條例》明確了業主大會及其業主委員會是共有物業管理的自治組織。共有物業管理的自治權與其他社會功能的自治權來源和依據有所不同，它是依物權的共有而産生，但它也是一種居民（當然業主不一定是居民）自治的一個内容。

　　目前，大多數住宅小區是互相没有建立聯繫的，但也有居委會和物業公司共同佔有業主的共有物業，開發利用的收益歸他們私分，明顯侵犯業主權益。如白雲區樂得花園小區就是物業公司與居委會一起把花園的架空層建成臨街商鋪出租牟利，拒不承認合法成立的業主委員會在房管局指導下進行的選聘和解聘物業服務企業的合法行爲，甚至街道根據居民意見將居委會主任（他並不是小區居民）調離，他也不服從。許多業主委員會也由於自治而不同意街道和居委會介入業主委員會的選舉和成立。而擔任業主委員會工作的同志，又感到基層群衆自治的工作，包括共有物業的自治管理，没有小區黨組織的支持很難開展。

　　因此，我們建議，應盡快按居民自治制度在小區選舉産生居民委員會和業主委員會，選舉産生的居民委員會和業主委員會的成員，應該是小區的居民和業主。而目前的居委會應降格爲居民委員會的辦公室，在居委會的聘任下工作。業主委員會的主任應該競選居委會的委員，當選後任居委會的副主任。居委會辦公室設物業管理員，協助居委會副主任（業主委員會主任）做好共有物業的自治管理工作。居民中的黨組織要在居民自治中起模範帶頭作用。這樣一來，共有物業的開發利用收益中的委托開發費用，作爲成本可列入居委會的收入。避免了物業服務企業利用服務管理權侵佔共有物業的開發收益。同時，也可以把非共有物業的公共事務管理（如小區治安、緑化、清潔等）從物業服務企業的業務中分離出來，促進物業服務的專業化。

　　廣州市房管局認爲，現行的法律法規對業主委員會的成立規定的較多，對業主委員會换届、運作等規定的較少；對業主委員會權利賦予較多，對業主委員會義務規定較少，對業主委員會監督的規定更是缺乏。爲此，他們在制定《廣州市物業管理規定》時，對業主委員會不積極履行職責、不組織召開業主大會會議、到期不改選等問題做了規範。在《廣州市物業管理規定》中增加了業主委員會的權利内容，明確了業主委員會的義務内容，規定了街道辦事處、社區居民委員會等基層組織對業主委員會的監督。還建立了物業管理聯席會議制度，以及時化解矛盾，維護小區穩定。

　　廣州市房管局還嘗試業主委員會法人資格試點工作。由於在申請登記社團法人時，這些非專職業主委員會主任、委員對取得法人資格後業主委員會、委員的權力、義務有顧慮，特别是擔心可能承擔的法律責任，5個試點小區先後表示放棄試點。

　　三、 要進一步細化《物權法》的一些規定細化《物權法》的有關規定，便於操作。這方面，廣州市房管局在制定《廣州市物業管理規定》時做了不少探索。如規定“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”又如規定“建設單位應當按照不少於物業管理區域房屋建築總面積千分之二的比例，在物業管理區域内配置物業管理用房，最低不少於五十平方米；其中，業主委員會辦公用房最低不少於十平方米，”明確“物業服務用房的所有權依法屬於全體業主”。要求“市、縣級市國土房管局在核發商品房預售許可证和辦理所有權初始登記時，應當註明物業服務用房面積和房號”。再有，對《物權法》中的共有部分和共用設施設備做了細化：“共有部分是指物業的主題承重結構部位（包括基礎、内外承重墻體、柱、樑、樓板、屋頂等）、物業外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等。”“共用設施設備是指物業區域内，建設費已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天綫、供電綫路、照明、鍋爐、暖氣綫路煤氣綫路、通信網綫、消防設施、避雷設施、緑地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。”

　　這些細化，對於“屋頂的維修應由誰出費用？”“煤氣管道初裝費取消後，小區内煤氣管道安裝費用由誰支付？”“鄰裏間的上下水管維修的費用”以及“電梯廣告收入歸業主所有”等問題的解决大有好處。還對破壞承重墻、柱、樑的野蠻裝修的制止，提供了依據。很有必要。

　　四、 在《物權法》執行中的難點調查中反映最多的是業主自治的積極性不高，業主大會出席率低，很難達到《物權法》第七十六條規定按照建築面積和人數兩個指標計算，并且需要同時達到比例，即“雙過半”、“兩個2/3”。而否决的比例很低，只要有1/5的比例，業主就可以要求召開大會改選業主委員會，但往往事情没有表决，却在成立和换届上耗時費力。

　　其次，對違反《物權法》的行爲，没有法律的處罰性强制規定。如車庫所有權人不按照《物權法》的規定“首先滿足業主的需要”，如何處罰？又如，對於物業服務企業不按照《物權法》的規定，采用種種辦法千方百計阻撓和拖延業主委員會的成立，甚至雇兇毆打業主委員會籌委會成員，如何處罰？再如，對於小區居民飼養寵物，尤其是養狗的管理，違規的如何辦？這些都有待在《物權法》的實踐中不斷去完善。

　　

　　調研組成員：

　　領　隊：餘慶安　廣東省人民政府參事室副主任、廣東省政協委員

　　組　長：王仲興　廣東省人民政府參事、中山大學教授

　　副組長：毛宇峨　廣東省人民政府參事、第十届全國大代表

　　成　員：陳致中　廣東省人民政府參事、中山大學教授

　　王則楚　廣東省人民政府參事、廣東省政協常委

　　汪新生　廣東省人民政府參事、中山大學教授

　　王鐵强　廣東省人民政府參事室參事業務處主任科員

　　執筆人：王則楚

　　

　　（2007年12月19日）